Jetzt kaufen oder warten ?

🏡 

Einleitung: Die große Frage 2025 – kaufen oder warten?

Viele Familien und Anleger stehen 2025 vor derselben Entscheidung:

„Soll ich jetzt kaufen – oder lieber noch abwarten?“

Nach Jahren steigender Zinsen und stagnierender Preise ist der Immobilienmarkt in Bewegung geraten. Besonders im Landkreis Schmalkalden-Meiningen herrscht Unsicherheit: Wie entwickeln sich die Preise? Lohnt sich eine Finanzierung jetzt überhaupt? Und was, wenn die Zinsen weiter sinken?

Dieser Ratgeber gibt Ihnen klare Orientierung.

Er erklärt, welche Markttrends wirklich zählen, wie Sie Ihre Finanzierung sinnvoll planen und worauf Sie als Käufer achten sollten – egal, ob Sie eine Immobilie zum Wohnen oder als Kapitalanlage suchen.

📊 

Kapitel 1 – Der Immobilienmarkt 2025 im Überblick

• Stabile Preise, steigende Nachfrage: Während vielerorts die Kaufpreise leicht gesunken sind, zeigt sich der Markt im Landkreis Schmalkalden-Meiningen robust. Die Kombination aus solider Wirtschaft, familienfreundlicher Umgebung und begrenztem Angebot sorgt für Stabilität.
• Nachfrage nach Wohnraum: Besonders in Zella-Mehlis, Meiningen und Schmalkalden bleibt die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern hoch.
• Zukunftstrend: Moderate Preissteigerungen bei Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz, stabile Werte bei gepflegten Bestandswohnungen.

📌   Wer langfristig denkt, profitiert von einem derzeit ruhigen, aber gesunden Markt.

💶 

Kapitel 2 – Zinsen, Finanzierung und Kaufkraft

• Zinsentwicklung: Nach den starken Anstiegen 2023/24 haben sich Bauzinsen bei ca. 3–4 % stabilisiert. Experten erwarten für 2025 keine großen Sprünge mehr – was Planungssicherheit schafft.
• Beispiel: Eine Finanzierung von 300.000 € kostet bei 3,5 % Zins rund 1.375 € monatlich (bei 2 % Tilgung). Ein Rückgang um 0,5 % senkt die Rate nur um rund 125 €.
• Tipp: Setzen Sie lieber auf gute Tilgung und stabile Laufzeiten, statt auf Spekulation mit Zinsen.
• Förderprogramme:
  
• KfW-Wohneigentum für Familien - zinsgünstige Kredite für Familien mit KIndern 
• Thüringer Aufbaubank – zinsgünstige Darlehen
• BAFA Zuschüsse für energieeffiziente Sanierungen

💡 Merke: Wer solide finanziert, ist weniger abhängig von Zinsschwankungen.

🏢 

Kapitel 3 – Immobilien als Kapitalanlage

• Renditepotenzial: In vielen Orten der Region liegen Bruttorenditen zwischen 4 % und 6 %, besonders bei gepflegten Bestandswohnungen.
• Mietnachfrage: Stabil dank Arbeitsplätzen im Maschinenbau, Bildungseinrichtungen und Nähe zu Suhl/Eisenach.
• Worauf Anleger achten sollten:
  
• Energieeffizienz (zukünftige Sanierungspflichten)
• realistische Mietansätze
• Instandhaltungsrücklagen

• Beispielrechnung:
  Eigentumswohnung für 120.000 € – Jahresnettokaltmiete 6.000 € → ca. 5 % Bruttorendite

📌    Investoren profitieren derzeit von guten Einstiegspreisen und nachhaltiger Mietnachfrage.

👨‍👩‍👧‍👦 

Kapitel 4 – Der Traum vom Eigenheim: Lebensqualität und Sicherheit

• Wohneigentum bietet mehr als finanzielle Stabilität – es schafft Sicherheit, Freiraum und Heimat.
• Der Landkreis Schmalkalden-Meiningen bietet ideale Bedingungen für Familien: Natur, moderate Grundstückspreise, gute Infrastruktur und ein starkes Gemeinschaftsgefühl.
• Eigentum als Schutz vor Mieteinflation und Altersvorsorge zugleich.

 Zitat:

„Ein Zuhause ist kein Marktwert – es ist ein Stück Lebensqualität.“

⚙️ 

Kapitel 5 – Förderungen & gesetzliche Änderungen 2025/2026

Die Kombination aus gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten sorgt 2025 dafür, dass Fördermittel wichtiger sind denn je.

Staatliche und regionale Programme können die Finanzierung deutlich erleichtern - durch zinsgünstige Kredite, Tilgungszuschüsse oder steuerliche Vorteile.

5.2 Bundesweite Förderprogramme (KfW & BAFA)

🏦

KfW – Kreditanstalt für Wiederaufbau

Die KfW unterstützt Käufer und Eigentümer mit zinsvergünstigten Darlehen und Zuschüssen – insbesondere bei Neubauten und energieeffizienten Sanierungen.

Wichtige Programme 2025 (Stand Frühjahr):

• KfW-Wohneigentum für Familien (300):
  Für Familien mit Kindern, die selbstgenutztes Eigentum erwerben oder bauen.
  → Niedrige Zinsen, Einkommensgrenzen, Förderung bis zu 240.000 € Kreditbetrag.
• KfW-Klimafreundlicher Neubau (297/298):
  Für Neubauten mit sehr hohem Energiestandard.
  → Förderkredite bis 150.000 €, abhängig von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.
• KfW-Programm „Altersgerecht umbauen“:
  Auch für Käufer interessant, die barrierefreie Modernisierung planen.

💡 Hinweis: Die KfW Programme werden regelmäßig angepasst – aktuelle Konditionen auf www.kfw.de.

🔋 

BAFA – Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle

Das BAFA fördert einzelne energetische Maßnahmen – z. B. neue Heizungen, Dämmung oder Fenster.

Typische Zuschüsse:

• Wärmepumpe oder Hybridheizung bis zu 30–40 % Förderung
• Dämmung / neue Fenster: 15–20 % Zuschuss
• Energieberatung vor Sanierung: bis zu 80 % der Kosten

     Hinweis: Förderanträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden !

💡 Tipp: BAFA-Zuschüsse lassen sich oft mit KfW-Darlehen kombinieren – das steigert den Effekt.

5.3 Landes- und Regionalförderungen (Thüringer Aufbaubank, Kommunen)

🏠 

Thüringer Aufbaubank (TAB)

Die TAB bietet eigene Programme, die bundesweit kaum bekannt sind – besonders für Familien und energetische Modernisierungen.

Beispiele:

• „Thüringer Familienbaudarlehen“:
  Für Familien mit Kindern – vergünstigter Kredit oder Zuschuss beim Ersterwerb.
• „Energieeffizient Sanieren Thüringen“:
  Zuschüsse oder Zusatzdarlehen für Sanierungen an Bestandsimmobilien.
• Regionale Kommunalprogramme:
  Einige Städte und Gemeinden (z. B. Meiningen, Schmalkalden) vergeben zusätzliche Fördermittel für junge Familien oder Innenstadt-Modernisierung.

💡 Hinweis: Informationen finden Sie unter www.aufbaubank.de oder direkt bei Ihrer Kommune.

5.4 Steuerliche Vorteile für Investoren

Auch ohne klassische Förderdarlehen können Investoren sparen – über steuerliche Abschreibungen.

• AfA (Abschreibung für Abnutzung):
  2–3 % pro Jahr bei Bestandsgebäuden, 5 % bei Neubauten (§ 7 EStG).
• Sonderabschreibungen (§ 7b EStG):
  Für energetische Sanierungen oder bestimmte Neubauten.
• Modernisierungskosten:
  Können bei Vermietung teils sofort als Werbungskosten abgesetzt werden.

📌 Tipp: Eine steuerliche Beratung lohnt sich, um alle Fördervorteile optimal zu nutzen.

5.5 Gesetzliche Änderungen 2025/2026 – Was Käufer wissen sollten

• Gebäudeenergiegesetz (GEG):
  Neue Anforderungen an Heizungen (z. B. Pflicht zum Anteil erneuerbarer Energien bei Austausch).
• Energieausweis-Pflicht:
  Beim Kauf ist ein gültiger Energieausweis vorgeschrieben – wichtig für Preisverhandlung und Förderfähigkeit.
• Förderkriterien verschärfen sich:
  Viele Programme knüpfen Zuschüsse an bestimmte Energieeffizienzklassen (EH 55 / EH 40).
• Digitale Antragspflicht:
  Förderungen können meist nur noch online beantragt werden (z. B. KfW, BAFA).

💡 Praxis-Hinweis:

Ein frühzeitiges Gespräch mit Ihrer Bank oder einem Energieberater kann verhindern, dass Fördergelder verfallen oder Programme übersehen werden.

5.6 Checkliste: Förderung optimal nutzen

✅ Prüfen Sie, ob Sie Familie, Eigennutzer oder Investor sind

✅ Holen Sie vor Kauf eine Energieberatung ein

✅ Prüfen Sie KfW, BAFA & TAB-Programme

✅ Beantragen Sie Förderung vor Vertragsabschluss

✅ Lassen Sie sich von Bank oder Makler bei der Dokumentation unterstützen

Fördermittel können den Unterschied machen – zwischen „Kauf möglich“ und „Kauf verschoben“.

Nutzen Sie die Chancen, die Ihnen Bund, Land und Kommune bieten.

Ein regionaler Ansprechpartner hilft Ihnen, die passende Kombination zu finden – bevor Sie sich für eine Immobilie entscheiden.

💰 

Kapitel 6 – Nebenkosten & Fallstricke

💡 Warum die Gesamtkosten oft unterschätzt werden

Viele Käufer konzentrieren sich beim Immobilienkauf vor allem auf den Kaufpreis – doch die eigentlichen Gesamtkosten liegen deutlich höher.

Neben dem Preis für Haus oder Wohnung fallen eine Reihe zusätzlicher Posten an, die schnell 10–12 % der Kaufsumme ausmachen können.

Diese sogenannten Kaufnebenkosten werden nicht von der Bank mitfinanziert, sondern müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.

Wer sie unterschätzt, riskiert eine Finanzierungslücke gleich zu Beginn.

📋 Die wichtigsten Nebenkosten im Überblick

1️⃣ Grunderwerbsteuer

• In Thüringen beträgt sie derzeit 5 % des Kaufpreises.
• Sie wird einmalig beim Kauf fällig und ist vom Käufer zu zahlen.

Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis entstehen 15.000 € Grunderwerbsteuer.

2️⃣ Notar- und Grundbuchkosten

• Notar, Grundbucheintrag und Beglaubigungen verursachen etwa 1,5–2 % des Kaufpreises.
• Sie sichern den Eigentumsübergang rechtlich ab und sind unvermeidbar.

Bei 300.000 € sind das ca. 5.000–6.000 €.

3️⃣ Maklerprovision

• Wenn Sie über einen Makler kaufen, fällt in der Regel eine Provision an.
• In Thüringen liegt sie häufig bei 3,57 % (inkl. MwSt.), jeweils für Käufer und Verkäufer

Beispiel: Bei 300.000 € entspricht das ca. 10.710 € für den Käuferanteil.

4️⃣ Renovierung & Modernisierung

• Auch wenn die Immobilie bezugsfertig ist, fallen oft Renovierungskosten an – für Malerarbeiten, Bodenbeläge, Küche oder Bad.
• Bei älteren Gebäuden kann zusätzlich eine energetische Sanierung (z. B. Heizung, Fenster, Dämmung) notwendig werden.

Faustregel: mindestens 5–10 % des Kaufpreises als Puffer einplanen.

5️⃣ Ausstattung, Möbel & Außenanlagen

• Neue Möbel, Garten- oder Terrassengestaltung und kleinere Umbauten summieren sich schnell.

Realistisch sind weitere 5.000–15.000 €, je nach Bedarf.

💶 Beispielrechnung: Was eine Immobilie wirklich kostet

Kaufpreis:                                                                                     300.000 €

Grunderwerbssteuer:           5% ( Thüringen )                           15.000 €   

Notar und Grundbuch.         2%                                                     6.000 €

Maklercourtage ( hälftig )   3,57%.                                             10.710 €

Renovierung/Ausssatttung 5%                                                   15.000 €

Gesamtkosten                                                                             346.710 €     

🧭 Wie Sie sicher kalkulieren

1️⃣ Erstellen Sie eine Gesamtkostenübersicht, bevor Sie finanzieren.

2️⃣ Rechnen Sie Nebenkosten immer realistisch mit ein (10–12 % des Kaufpreises).

3️⃣ Kalkulieren Sie Puffer für Renovierung, Möbel, Energie oder Umzug.

4️⃣ Vergleichen Sie Bankangebote – auch kleine Zinsunterschiede wirken sich langfristig stark aus.

5️⃣ Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine Finanzierungszusage unterschreiben.

🧭 Kapitel 7 – Kaufen oder warten? Die individuelle Entscheidung

💡 Warum es keine pauschale Antwort gibt

Die Frage, ob man jetzt kaufen oder lieber noch warten sollte, beschäftigt fast jeden Interessenten.

Doch die Wahrheit ist: Eine pauschale Antwort gibt es nicht.

Die richtige Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab – von Zinsen und Eigenkapital bis hin zu Lebenssituation und langfristigen Zielen.

Ziel dieses Kapitels ist es, Ihnen zu helfen, Ihre persönliche Lage realistisch einzuschätzen – sachlich und ohne Verkaufsdruck.

 

Kaufen jetzt wenn Sie

- eine passende Immobilie gefunden haben, die Ihren Wünschen und Ihrem Budget entspricht !

- Ihre Finanzierung gesichert ist mit stabilem Einkommen und ausreichend Eigenkapital

- Sie langfristig planen ( Eigennutzung, Familie, Altersvorsorge )

- Sie die monatliche Belastung auch bei leicht höheren Zinsen tragen können

- Sie von regionalen Förderprogrammen profitieren können ( zB. Familienförderung oder Sanierungszuschüsse )

Warten besser wenn Sie

-  noch kein klares Suchprofil haben oder keine Immobilie in geeigneter Lage finden

-  Eigenkapital aufbauen oder Ihre Bonität verbessern wollen

- kurzfristig umziehen oder beruflich flexibel bleiben müssen

- Ihre Finanzierung nur bei niedrigen Zinsen tragbar ist

- auf Förderprogramme oder Zinsrückgänge warten möchten

🧭 Entscheidungsleitfaden: 5 Fragen für Ihre persönliche Situation

1️⃣ Können Sie die Finanzierung langfristig sicher tragen – auch bei leicht höheren Zinsen?

2️⃣ Haben Sie eine Immobilie gefunden, die wirklich zu Ihren Bedürfnissen passt?

3️⃣ Ist Ihre Lebenssituation stabil (Beruf, Familie, Standort)?

4️⃣ Gibt es Förderungen, die Sie aktuell nutzen können?

5️⃣ Würde ein weiteres Jahr Warten echte Vorteile bringen – oder nur Unsicherheit verlängern?

Wenn Sie vier dieser Fragen mit Ja beantworten können, spricht vieles dafür, jetzt aktiv zu werden.

💬 Emotionale Perspektive: Sicherheit statt Spekulation

Eine Immobilie ist selten eine kurzfristige Marktentscheidung –

sie ist eine Lebensentscheidung.

Ob Eigenheim oder Kapitalanlage: Wer solide kalkuliert, langfristig denkt und realistisch plant, trifft auch in bewegten Zeiten die richtige Wahl.

Das Ziel ist nicht, den „perfekten“ Zeitpunkt zu erwischen – sondern den richtigen für Sie persönlich.

📘 Zusammenfassung

Kaufen lohnt sich, wenn Sie finanziell vorbereitet, emotional überzeugt und langfristig orientiert sind.

Warten kann sinnvoll sein, wenn Sie noch Klärungsbedarf oder unzureichendes Eigenkapital haben.

In beiden Fällen gilt:

Eine fundierte Einschätzung durch einen regionalen Experten gibt Ihnen die Sicherheit, die Sie brauchen, um die richtige Entscheidung zu treffen.

💬 Abschlussgedanke:

Der beste Zeitpunkt für den Immobilienkauf ist nicht der günstigste am Markt –sondern der Moment, in dem Ihre Entscheidung auf stabilen Füßen steht.